不動產與土地開發法律服務

不動產往往是個人與企業最重大的單筆資產，而它的法律關係也最複雜：所有權之外還疊著抵押權、地上權、租賃、共有關係與都市計畫管制。定恆法律事務所順利整合多起商業土地開發案，並長期處理買賣瑕疵、共有物分割與都更爭議，熟悉開發端與持有端兩種視角。

無論是簽約前的風險把關、開發中的整合談判，還是糾紛發生後的訴訟攻防，本所都能以實際承辦經驗協助當事人評估：這筆不動產的問題，值得用什麼成本、走哪一條路解決。

服務範圍

買賣契約審閱與談判；漏水、海砂屋、凶宅等物之瑕疵擔保爭議，價金減少與解除契約的訴訟處理。

土地法第 34 條之 1 多數決處分的運用與防禦、優先購買權爭議，共有物協議分割與裁判分割訴訟。

合建、地上權設定、祭祀公業土地處分、土地徵收與分割，開發架構設計與地主整合談判。

都更事業計畫與權利變換程序的權益把關，不同意戶的行政救濟，危老重建的合建契約審閱。

住宅與商用不動產租約撰擬審閱，租賃住宅市場發展及管理條例的適用，欠租、返還房屋與押金爭議。

不動產抵押權設定與塗銷爭議，法拍程序的債權人與債務人端協助，點交與優先受償順位問題。

擔任社區管理委員會法律顧問，處理規約爭議、公共基金、漏水修繕責任與住戶違規事件。

依民法第 359 條，買受人得請求減少價金，瑕疵重大時得解除契約。但權利有時效：發現瑕疵應即通知出賣人，依第 365 條，通知後六個月間不行使或自交付時起經過五年，請求權即消滅。第一步是保全證據——拍照錄影、找專業技師鑑定，再發存證信函通知出賣人。

不一定。依土地法第 34 條之 1，共有土地的處分得以「共有人過半數且應有部分合計過半數」的同意行之；應有部分合計已逾三分之二者，人數可不計。這是打破共有僵局的重要工具，但程序上必須先以書面通知他共有人，且他共有人有優先購買權，漏了任一步都可能衍生訴訟。

先協議分割，協議不成即可訴請法院裁判分割。依民法第 824 條，法院得命原物分配、原物分配兼金錢補償，或變價分割由共有人按應有部分分配價金。法院會考量土地使用現況、經濟效用與共有人意願，並非誰起訴就依誰的方案分。

已登記不動產的所有物返還請求權與除去妨害請求權，依司法院釋字第 107 號與第 164 號解釋，不因時間經過而消滅——占用再久都能請求拆屋還地，並得請求相當於租金的不當得利。但鄰地越界建築另有民法第 796 條的特別規定：知悉越界而不即提出異議者，可能不得請求移去建物，個案仍需具體評估。

都市更新有法定的同意比例門檻與權利變換程序，不同意戶仍受程序保障：可以在公開展覽與聽證階段表示意見、對權利變換結果提出異議，並循行政救濟途徑爭執。實務上多數爭議其實出在分回條件與估價，及早委由專業者檢視事業計畫內容，比事後救濟有效得多。

以上說明為一般性法律資訊，並非針對個案的法律意見；個案適用仍應依具體事實判斷，建議與律師當面討論。